Úverovým certifikátom vám banka „naplní vašu peňaženku“ úverovými zdrojmi s účelom plánovanej kúpu nehnuteľnosti do určitej výšky aj keď ešte len hľadáte vhodnú nehnuteľnosť na 3 -6 mesiacov. Môžete získať certifikát bezplatne, alebo aj za poplatok ktorý sa vyrátava percentuálne z predschválenej výšky (napr. 0,8%) , alebo je fixne daný (napr. 166 Eur) v závislosti od konkrétnej banky a aktuálne platného cenníka. Certifikát by ste si mali nechať schváliť ešte predtým, než začnete chodiť na obhliadky nehnuteľností. Banka vám po podpise žiadosti o úverový certifikát a súhlasu so spracovaním osobných údajov + predložení dokladov totožnosti overí príjem cez Sociálnu poisťovňu podľa IČO vášho zamestnávateľa , preskúma vašu bonitu a úverovú disciplínu v úverovom registri (bankovom a nebankovom). Následne vám vypracuje jednu alebo viac ponúk – jednak na maximálnu možnú výšku úveru, ktorú
môžete mať v rámci akceptovateľného príjmu schválenú po doložení kompletnej úverovej zložky ,alebo do 80% až 90% z predpokladanej výšky kúpnej ceny. Aktuálne podľa nariadení NBS platí pravidlo DTI 8 čo znamená, že maximálna výška celkovej úverovej zaangažovanosti nesmie prekročiť 8 – násobok čistého ročného príjmu žiadateľa o úver, resp. môžeme sčítať čisté ročné príjmy viacerých spolu-žiadateľov o úver a vynásobiť ich x 8. Okrem DTI 8 platia ďalšie pravidlá, ktoré musia komerčné banky pri poskytovaní úverov dodržiavať a to napríklad, že klientovi musí zostať 40% rezerva z výšky čistého príjmu + životné minimum na žiadateľa
a členov domácnosti, ktorých vyživuje. Taktiež sa pri schvaľovaní úveru uplatňuje „stres test“ ,na základe čoho sa úroková sadzba pri ktorej klienta v banke skórujú, fiktívne navýši o + 2%. Napríklad klient s čistým príjmom 1 000 Eur mesačne môže mať schválené úvery v SR maximálne do výšky 96 000 Eur. Ak by mal 1 dieťa, tak maximálne 70 000 Eur.
Proces predaja a kúpy nehnuteľností v dnešnej dobe častokrát manažujú realitní makléri. Ceny
nehnuteľností sa vyšplhali na maximum a netušíme ako dlho budú ešte stúpať. Dôležitou otázkou je financovanie úhrady kúpnej ceny a nie je mnoho tých, ktorí disponujú vlastnými financiami bez pomoci financujúcej banky. Postup pri kúpe nehnuteľnosti je štandardne nasledovný:
1. Vyhľadávanie vhodnej nehnuteľnosti
Aktuálne ponúkane nehnuteľnosti na predaj nájdete prostredníctvom realitných portálov a stránok realitných kancelárií. Okrem fotografií, ktoré častokrát vyzerajú lepšie než skutočnosť, si dokážete nehnuteľnosť detailne pozrieť cez 3D virtuálnu prehliadku a cez video s komentárom. Po dohodnutí termínu obhliadky s realitným maklérom alebo priamo s majiteľom nehnuteľnosti nasleduje ďalší krok:
2. Osobná obhliadka nehnuteľnosti
Odporúčam vám na obhliadku nechodiť sám. Ideálne požiadajte niekoho, komu dôverujete a kto má záujem o to, aby ste si našli naozaj plnohodnotné bývanie podľa vašich predstáv. Finálne rozhodnutie bude na vás, ale môžete sa poradiť a zachytiť viac postrehov. Robte si počas každej obhliadky poznámky o pozitívach a negatívach konkrétnej nehnuteľnosti a lokality . Preverte si to, čo nebolo uvedené v popise nehnuteľnosti na webe. ( pivnica, spoločné priestory, rok výstavby, rok a rozsah poslednej rekonštrukcie, kanalizácia, správca bytového domu , titul nadobudnutia súčasným majiteľom, prístupové cesty, susedia, ťarchy na liste vlastníctva, mesačné náklady, vybavenie zostávajúce v nehnuteľnosti, termín kedy je možné sa nasťahovať a pod.)
3. Rezervácia – podpis rezervačnej zmluvy
resp. zmluvy o budúcej zmluve
Skôr než s majiteľmi nehnuteľnosti podpíšete kúpnu zmluvu a po jej zavkladovaní na kataster sa stanete novým majiteľom nehnuteľnosti, spravidla dochádza k podpisu rezervačnej zmluvy alebo aj zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V týchto dokumentoch, ktoré podpisujte s realitnou kanceláriou alebo priamo s majiteľmi nehnuteľnosti sa okrem iného dohaduje aj tzv. rezervačná záloha. Výška rezervačnej zálohy je väčšinou rovnaká ,ako provízia realitnej kancelárie a je súčasťou celkovej kúpnej ceny. Môže sa pri bežných nehnuteľnostiach pohybovať od 1 500 do 6 000 Eur (nemala by presahovať 4% z výšky kúpnej ceny). Platí sa buď v hotovosti pri podpise
rezervačnej zmluvy, alebo do 3 dní od podpisu na účet dohodnutý v zmluve. Ak si nehnuteľnosť podpísaním rezervačnej zmluvy a zaplatením rezervačnej zálohy zarezervujete na dohodnutú dobu (1-3 mesiace), nehnuteľnosť by sa už nemala ďalej ponúkať na predaj na webe iným záujemcom a začne sa pripravovať návrh Kúpnej zmluvy. Avšak ak do termínu dohodnutého v rezervačnej zmluve nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy napríklad z dôvodu, že vám banka neschválila úver na kúpu nového bývania, tak rezervačnú zálohu vám nevrátia a mohli by ste prísť o peniaze bez nároku na ich vrátenie.
4. Schválenie úveru na bývanie
a úverová dokumentácia
Ak ste rešpektovali moju radu a máte vydaný úverový certifikát, bude v nasledujúcom kroku postačovať, aby ste banke v dohodnutej lehote predložili nepodpísaný návrh kúpnej zmluvy, znalecký posudok na zakladanú nehnuteľnosť, občianske preukazy majiteľov zakladanej nehnuteľnosti, prípadne doplňujúce doklady, ktoré má právo si schvaľovateľ úveru vyžiadať. Cena za znalecký posudok sa aktuálne pohybuje od 150 do 350 Eur v závislosti od typu nehnuteľnosti, pričom niektoré banky preplácajú náklady na znalecký posudok žiadateľovi o úver po načerpaní úveru. Interný supervízor v banke následne skontroluje, či „externý“ znalec správne ohodnotil nehnuteľnosť a supervíziou buď všeobecnú hodnotu stanovenú externým znalcom potvrdí, alebo zníži – ak je na to dôvod. Schvaľovateľ banky následne prevezme proces a schvaľuje výšku úveru do 80% alebo 90% z hodnoty znaleckého posudku po supervízii alebo z kúpnej ceny, podľa toho ktorá hodnota je nižšia. Taktiež si môžete podať ďalšiu žiadosť aj do inej banky, podľa aktuálnych kampaní a výhodnosti pre vás. Použijete na to identické doklady ako pri prvom schvaľovacom procese. Po schválení úveru vás banka informuje o výslednej sume schváleného úveru, výške splátky a podmienkach čerpania úveru, ktoré je potrebné splniť na to, aby boli finančné prostriedky z úveru načerpané. Štandardne sa úverová zmluva a kúpna zmluva podpisujú v rovnaký deň.
5. Čerpáme úver
Banka uvoľní finančné prostriedky tak, ako bolo dohodnuté v úverovej zmluve a kúpnej zmluve. Nehnuteľnosť, ktorú zakladáme v prospech banky musíme poistiť na riziko združený živel
(požiar, výbuch, blesk, zemetrasenie, zosuv pôdy, pád lietadla, náraz dopravného prostriedku atď.) a predložiť banke doklad o poistení a vinkulácii poistného plnenia v prospech veriteľa. Taktiež banke predkladáme originál u notára podpísanej kúpnej zmluvy a originál potvrdeného
návrhu na vklad záložného práva banky na kataster ( kolok vo výške 66 Eur platí dlžník.). Po verifikácii splnenia podmienok čerpania úveru sa prevedú finančné prostriedky na účet predávajúceho prípadne časť prostriedkov na účet banky, kde majú predávajúci ich úver, ktorý z nového úveru vyplácame, aby zaniklo záložné právo na liste vlastníctva nehnuteľnosti inej banky. Nasledujúci mesiac po úspešnom načerpaní úveru začnete splácať váš nový úver inkasným spôsobom = banka si automaticky zinkasuje splátku úveru vo výške a v deň, ktoré ste si dohodli v úverovej zmluve, preto je potrebné mať otvorený účet v tej banke, kde ste si načerpali úver.
Ak premýšľate nad kúpou alebo výstavbou nehnuteľnosti a očakávate, že vás celým
procesom úspešne prevedie profesionál s
výbornými vzťahmi v bankách, s dlhoročnými skúsenosťami v oblasti
úverov a realitných služieb , som tu pre vás a ponúkam Vám moje komplexné služby.